豐景大廈小區(qū)更新老舊電梯交付儀式現(xiàn)場。
江南新苑更新后的電梯。
文、圖/廣州日報全媒體記者何穎思、楊朝露
廣東作為全國電梯保有量最多的省份，全省在用電梯保有量超過120萬臺。隨著使用年限增長，不少住宅電梯已逐漸老化，嚴(yán)重影響居民的正常生活和居住安全。老舊電梯更新成為提升居民幸福感、安全感的重要一環(huán)。但一直以來，溝通成本高、缺乏牽頭人、資金協(xié)調(diào)難等問題讓老舊電梯更新成為基層治理的痛點和難點。
近年來，廣州市不少小區(qū)在政府支持、居民參與下探索出住宅老舊電梯更新“新模式”，讓資金保障、溝通協(xié)調(diào)不再成為困擾居民的難題。記者走訪成功更新電梯的小區(qū)，聊聊他們的“煥新”經(jīng)驗。
連續(xù)三年“做工作” 終于統(tǒng)一業(yè)主意見
近日，在越秀區(qū)豐景大廈，兩部運行了25年的電梯更新完成，200多戶居民用上了新電梯。這是廣州首批超長期特別國債資金支持的住宅老舊電梯更新改造項目，也是廣東省首批享惠項目，預(yù)計每部電梯將獲得15萬元補貼。
豐景大廈總高27層竣工于1998年，由于建成較早每層8戶僅規(guī)劃2臺電梯。小區(qū)業(yè)主委員會主任周活寧介紹，與其他小區(qū)不同的是，在豐景大廈更新兩臺電梯的費用不需要業(yè)主額外分?jǐn)?，但小區(qū)更新電梯的意見統(tǒng)一過程卻經(jīng)歷了3年之久。
豐景大廈是一個成立業(yè)委會的業(yè)主自管小區(qū)，至今自管超20年。小區(qū)電梯、電房和供水設(shè)備設(shè)施等都由小區(qū)共有資金進行維護，目前公共設(shè)施設(shè)備基金已超500萬元。在2021年更新電梯意向的初次摸查中，大部分業(yè)主認(rèn)為目前電梯雖偶有異常，但運行情況尚能滿足出行需求。
隨著電梯年久維修保養(yǎng)的成本越來越高，且維修的頻次也在增加，有幾次還出現(xiàn)早晚高峰期發(fā)生故障的狀況，非常影響業(yè)主出行。提起這三年來業(yè)主意見的統(tǒng)一工作，周活寧印象深刻。“我們小區(qū)是業(yè)主自管，所有事項都要公開透明，業(yè)主們要達成共識才能更新電梯。”2024年下半年小區(qū)發(fā)起了一次更新電梯意向投票，超過90%的業(yè)主參與投票，同意更換電梯的業(yè)主超過90%，小區(qū)業(yè)主達成一致啟動更換電梯，并經(jīng)表決同意繼續(xù)沿用原有電梯品牌進行更換。
2024年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債資金支持范圍。得知該政策后，豐景大廈業(yè)委會立馬整理相關(guān)材料報批，并成功入選。“政府的補貼一方面可以讓我們擁有更多的共有資金繼續(xù)支持小區(qū)公共空間的改造，另一方面也讓廣大業(yè)主看到了我們業(yè)委會為業(yè)主謀利益的工作風(fēng)格，以便于未來更好開展工作?！敝芑顚幗榻B。
合力解決資金來源 探索“自籌+補貼”
此前，廣州日報曾發(fā)起一份“你覺得小區(qū)換新梯的難點是什么”的投票，參與投票的3614人中，將近80%的選票選擇“資金問題，鄰居難協(xié)調(diào)”。
在海珠區(qū)江南新苑小區(qū)，換梯程序啟動在廣州超長期國債資金支持老舊電梯更新政策出臺之前。該小區(qū)由物管牽頭、居民自發(fā)參與，通過啟用“維修資金+自籌資金”完成了簽約換梯，為老舊住宅電梯更新拿出了“高分方案”。從開始換梯到出具檢驗報告達到安全運行條件，再到小區(qū)居民用上新電梯，該小區(qū)更是只用了33天。
江南新苑C3棟建成于2003年，有60戶居民，樓棟共12層（包含地下1層）1臺電梯。前些年，電梯就陸續(xù)出現(xiàn)故障，導(dǎo)致停梯維修的次數(shù)越來越多，嚴(yán)重影響了樓棟居民的出行體驗。
2年前，該小區(qū)物業(yè)公司召集業(yè)主，針對“是否同意更換電梯”進行專項溝通，當(dāng)時共有47戶業(yè)主參會，投票同意更新電梯的業(yè)主為100%。但換梯之路并不簡單，該小區(qū)樓層不高，更新一臺電梯的價格在30萬元左右。盡管業(yè)主儲備了維修資金，但這并不能覆蓋全部換梯費用，首先擺在大家眼前的問題是：剩下的錢從哪里來。
“幾乎大部分小區(qū)都在換梯時面臨資金難以協(xié)調(diào)的問題，這時就需要我們物業(yè)公司主動牽頭，做出協(xié)調(diào)方案，在最大限度內(nèi)維護業(yè)主的權(quán)益?！毙^(qū)物業(yè)公司經(jīng)理李雅介紹，物業(yè)公司聯(lián)系電梯公司進行檢測、報價，并同時公開征集業(yè)主們自身的需求和意愿，讓業(yè)主們選擇心儀的電梯品牌和換梯方案。隨后在2024年1月13日、6月15日，小區(qū)物業(yè)兩次舉行專項溝通會，就換梯公司、換梯品牌、換梯費用方案等進行討論。最終，業(yè)主們達成了一致意見：更新電梯，并依然沿用原來的電梯品牌。
“方案確定以后，我們就提交文件給相關(guān)部門申請維修資金。換梯費用是29萬元，根據(jù)樓層、面積不同，業(yè)主需要分?jǐn)偟慕痤~和系數(shù)也有所不同，最低分?jǐn)偨痤~1571.44元，最高分?jǐn)?358.69元。分?jǐn)偡桨负徒痤~都經(jīng)過了業(yè)主表決。”李雅說。
最終經(jīng)過物業(yè)和業(yè)主的共同努力，江南新苑C3棟電梯更新合同于2024年2月28日簽約，用時不到2周換梯完成。
“目前小區(qū)內(nèi)超過15年的電梯且具有強烈更換意愿的樓棟有5個。我們了解到廣州市支持住宅老舊電梯更新改造的新政策，每臺電梯可以補貼15萬，這不僅減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)，也為我們公司提供了工作指引?！崩钛耪f。
國債補貼優(yōu)先支持20年以上住宅老舊電梯更新
據(jù)廣東省市場監(jiān)管局統(tǒng)計，全省在用電梯保有量已超過120萬臺。根據(jù)2009年至2014年電梯的存量數(shù)量估算，2025年至2029年老舊電梯的年均增長率達13.08%。大部分住宅老舊電梯雖年檢合格，但故障率較高、風(fēng)險隱患較多等險情給群眾出行帶來風(fēng)險和不便，居民對老舊電梯更新有強烈的期盼。
有老舊電梯更新改造需求的小區(qū)，首先要統(tǒng)一業(yè)主意見，然后聯(lián)系或通過物業(yè)企業(yè)聯(lián)系電梯企業(yè)簽訂更新改造合同。相比于以往，電梯更新改造所需費用除了通過業(yè)主自籌、申請物業(yè)維修基金等途徑外，如今還新增了國債補貼這個途徑。
2024年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國債補貼政策，重點支持登記使用15年以上的住宅老舊電梯更新改造，優(yōu)先支持登記使用20年以上的住宅老舊電梯實施更新，補助標(biāo)準(zhǔn)為更新電梯每臺定額補貼15萬元，改造電梯每臺定額補貼5萬元。在此政策推動下，廣州市將投入使用時間長、配置水平低、運行故障率高、安全隱患突出、群眾意愿強烈的住宅電梯納入更新范圍。
國債補貼政策落地后，有關(guān)電梯更新改造的咨詢大幅增加。國債補貼是對住宅老舊電梯更新改造的資金補充，需要通過物業(yè)企業(yè)、電梯制造企業(yè)單位申報成為儲備項目，涉及更新改造的電梯使用年限應(yīng)大于15年（即在2009年5月前辦理使用登記且符合超長期國債資金支持新政策），申請材料包括居民更新意愿材料、出資方案、更新后管理及維保方案等。
(編輯： 吳嘉祺)
